Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Primo-accédants

Qui peut en bénéficier ?

Les primo-accédants peuvent bénéficier du PTZ sous condition de ressources. Par primmo-accédants, on entend un ménage qui n'a pas été propriétaire de sa résidance principale au cours des deux années précédent l'offre de prêt et dont les revenus ne dépassent pas le plafond établi.

Les plafonds de ressources applicables à compter du 1er janvier 2016 sont les suivants :

  

 

Le PTZ est cumulable au prêt à l'accession social (PAS), répondant aux mêmes plafonds de ressources et permettant des durées d'emprunt pouvant aller jusqu'à 35 ans.

 

 

Pour quel type d'acquisition ?   

Le PTZ est destiné aux personnes qui acquièrent leur logement à titre de résidence principale.

Le PTZ peut être accordé pour financer :

  • L'acquisition d'un logement neuf ou rénové à neuf,
  • La construction d'un logement neuf (pouvant s'accompagner de l'acquisition des droits de construire ou de terrains destinés à la construction de ce logement),
  • L'aménagement à usage de locaux non destinés à l'habitation,
  • L'acquisition d'un logement faisant l'objet d'un contrat de location-accession,
  • L'acquisition-amélioration d'un logement ancien.

Quel montant ?

Le montant du PTZ varie selon le nombre de personnes composant le ménage, la nature (neuf ou existant), le lieu de situation et la performance énergétique du logement. Il ne peut excéder le montant du ou des autres prêts, d'une duréé au moins égale à deux ans, concourant au financement de la même opération.

Lorsque le total des périodes de remboursement du prêt est inférieur ou égal à huit ans, le montant du prêt peut être réduit au maximum de moitié à la demande de l'emprunteur.

A compter du 1er janvier 2016, il est plafonné comme suit :

MONTANT MAXIMUM1 DU PTZ  

 

Ex.1: Un ménage de 4 personnes souhaitant faire l'acquisition d'un bien neuf de 300.000 € en zone A pourra bénéficier d'un PTZ de 120.000 €.

 


  Egal au produitdu montant de l’opération (plafonné) et d’une quotité fixée à 40%

 

Quelles conditions de remboursement ?

 Selon le niveau des ressources du ménage accédant et de la localisation du logement, le remboursement du prêt peut être différé, en tout ou en partie, pour une durée maximale de 25 ans.

Le calcul des conditions de remboursement se fait en trois temps : 

 1. on détermine un "revenu PTZ" qui est le maximum entre : 

  • le revenu fiscal (RFR) de l'avant dernière année (N-2) précédent l'émission du prêt, des seules personnes destinées à occuper le logement,
  • Un "plancher" égal au montant de l'opération divisé par 9.

Ce maximum est ensuite divisé par un coefficient familial :

 

2. Ce "revenu PTZ" permet definir la tranche de revenu ménage :

 

3. A la tranche de revenu, sont associées des conditions de remboursement :

 

Ex.2 : Un ménage de 4 personnes, souhaitant faire l'acquisition d'un bien neuf de 300 000 € en zone A, avait déclaré, en 2014 un revenu fiscal de référence de 45 000 € nets. Ce chiffre étant supérieur au neuvième du montant de l'opération, on le divise par un coefficient familial de 2,0 pour obtenir le "revenu PTZ".

Le "revenu PTZ" ressort donc à 45 000/2 = 22 500 € et le ménage relève donc de la tranche 2 et devra rembourser, au titre du PTZ :

  • 120 000*(1-100%) = 0 € les 10 premieres années (soit 120 mois);
  • 120 000*(100%) = 120 000 € sur les 12 années suivantes, soit 833,33 € pendant 144 mois.

Ex.3 : Un couple avec 1 enfant souhaite acquérir un logement neuf de 200 000 € en zone B2. Le montant de leur PTZ sera de : 187 000 (plafonds) * 40% = 74 800 €

Le revenu fiscal de référence en 2014 s'établissait à 22 000 € (net).

Ce chiffre étant inférieur au 1/9ème du montant de l'opération, on divise le 1/9ème de l'opération par un coefficient familial de 1,7 pour obtenir le "revenu PTZ".

Le "revenu PTZ" ressort donc à (200 000/9) / 1,7 = 13 072 €.

Le ménage relève donc de la tranche 1 et devra rembourser, au titre du PTZ :

  • 74 800*(1-100%)= 0 € les 15 premières années (soit 180 mois);
  • 74 800*(100%) = 74 800 € sur les 10 années suivantes, soit 623,33 € pendant 120 mois. 

 

Source : Fédération des Promoteurs Immobiliers – fiches pratiques.


 

Le dispositif "Pinel"

Loi Duflot

QU'EST CE QUE LE DISPOSITIF "PINEL" ?

Le dispositif « Pinel » vous permet d’obtenir une réduction d’impôt lors de l’acquisition d’un logement neuf destiné à la location nue. 

Qui peut acheter ?

La réduction d’impôt est applicable aux contribuables domiciliés en France, y compris dans les DOM, qui acquièrent un logement neuf, directement ou via des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou de sociétés civiles immobilières (SCI).

Quel(s) logement(s) acheter ?

La réduction d’impôt est limitée à deux logements au plus par an par foyer fiscal.

Ouvrent droit à la réduction d’impôt les logements rénovés à neuf, réhabilités et les locaux transformés mais aussi les logements neufs achevés ou en l’état futur d’achèvement, acquis (vente notariée) entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016.

Ces logements doivent répondre aux exigences de performance énergétique (BBC 2005, RT 2012, BBC Rénovation 2009,…). 

Où acheter ?

Ouvrent droit à la réduction d’impôt, les logements situés dans une commune éligible, classée en zone Abis, A, B1 ainsi que les communes en zone B2 ayant fait l’objet d’un agrément de préfet de région.

Quelles sont mes obligations ?

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le contribuable doit louer le bien non meublé, de manière continue, pendant une période qui pour les logements acquis depuis le 1er septembre 2014, peut varier de 6, 9 ou 12 ans.

Le logement doit être destiné à la résidence principale du locataire.

Le contrat de location doit être signé dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

Les logements acquis depuis le 1er janvier 2015 peuvent être loués à un ascendant ou un descendant.

Il peut être loué à un organisme, public ou privé, pour être sous-loué, sous réserve du respect des conditions posées par la loi et dès lors que l’organisme ne fournit pas de prestation hôtelière ou para-hôtelière.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt « Pinel » le contribuable doit s’engager, dès la signature du premier bail, à louer le bien en respectant un plafonnement des ressources du locataire ainsi qu’un plafonnement du loyer (cf. tableaux ci-après)

Le plafonnement des ressources des locataires

Pour les baux conclus en 2016, les ressources des locataires doivent être inférieures aux plafonds de ressources suivants :

*Nb de personne à charge

 

Le non respect de ces obligations donne lieu à une reprise de la réducton d'impôt au titre de l'année au cours de laquelle intervient le manquement (ex. : non respect des plafonds de loyers, vente du logement pendant la période de location, etc.).

 

 

Le plafonnement des loyers

Les loyers sont plafonnés comme suit :

 

Ces plafonds de loyers peuvent être réduits par arrêté du Préfet de région selon les spécificités du marché local et dans les conditions fixées par décret.

Ces loyers sont par ailleurs modulés en fonction de la surface du logement, selon la formule (0,7 + 19/ S), où S désigne la surface. Cette modulation est plafonnée de manière à ce que le loyer ne puisse pas être supérieur à 1,2 fois les plafonds indiqués.

La surface à prendre en compte pour le calcul du loyer applicable, comme pour le coefficient S de la surface, est définie comme étant la surface habitable de l’appartement, majorée de la moitié des annexes plafonnées à 8m². 

Quels sont les avantages ?

Le montant de la réduction d'impôt est calculé sur le prix d'acquisition du/des logement(s) et est défini en fonction de la durée de la période d'engagement de location.

Le montant tital du/des investissement(s) est plafonné à 300 000 €/an par contribuable et sou sréserve du respect d'un plafond de prix de vente (non désactivant pour le calcul de la réduction d'impôt) fixé à 5 500 €/m².

*en % du prix d'acquisition du logement, dans la limite du plafond.

Exemple 1 :

Un couple achète un logement de 50m² à 4 000€/m² pour un montant de 200 000 €.

En cas de période d'engagement de 12 ans, le ménage pourra déduire de ses impôts, au titre du Pinel :

  • 200 000 * 2% = 4 000€ par an pendant 9 ans
  • Puis de : 200 000 * 1% = 2 000 € par an de la 10ème à la 12ème année.

Exemple 2 :

Un couple achète un logement de 30 m² à 6 000€/m² pour un montant de 180 000 €.

Plafonné à 5 500€/m², l'assiette de la réduction d'impôt sera de :

  • 5 500 * 30m² = 165 000€

En cas de période d'engagement de 6 ans, le ménage pourra déduire de ses impôts, au titre du Pinel :

  • 165 000 * 2% = 3 300 € par an pendant 6 ans

Source Fédération des Promoteurs Immobiliers – fiches pratiques